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本当に安心?一括借り上げ

アパートやマンションの賃貸経営を行う際の、一括借り上げ方式に潜むリスクについて、エピソードなどを交えながらご紹介していきたいと思います。

一括借り上げを選択する前に、知っておくべきこと

大手業者を中心に賃貸アパートやマンションの一括借り上げ方式に関するテレビCMや新聞雑誌広告などを目にする機会は多いですね。

「30年一括だから安心」といった類のアピールも良く聞きます。

一括借り上げとは、不動産会社や賃貸管理会社が長期にわたる賃貸契約をオーナーと結び、賃貸経営に関する全てをオーナーに代わって行うことをいいます。

空室になっても、あらかじめ決められた家賃収入は得られるわけですし、オーナーからすれば何も心配なく楽に賃貸経営が行えるように見えます。

しかし「上手い話しには必ず裏がある」の理の通り、一括借り上げ方式には注意すべき点が多々あり、決して安易に決断すべきではありません。

ここで、注意すべき点を実際の事例とともに見ていきましょう。

ケース1:契約途中での賃料大幅値下げ

新築後わずか2年で、「周辺の賃料相場下落」という理由で賃料の10%ダウンを強要されたというエピソードがあります。

一括借り上げは、広告などで「30年一括」という点がことさらアピールされていますが、実際には契約書に「一定期間ごと(2年が一般的です)に、借り上げ賃料を見直す」という文言が入っています。

借り上げ業者が契約を取るための餌として、はじめは高めの賃料を設置しておき、契約更新時に下げるということが初めから想定されているというケースもあるようです。

そのため、オーナーは物件の周辺家賃相場を調べ、提示された価格が適正かの判断が求められます。

相場より高い賃料を提示された場合は、喜ぶよりも、裏がないか疑ってみてください。

ケース2:解約にまとまった違約金が必要な場合

上記1のケースのように、理不尽な要求をされたら解約すればいいと思いがちですが、そう簡単にいかないケースもあります。

契約書に「オーナーから解約を申し出る場合には違約金が必要」という条項が盛り込まれている場合です。

ひどいものになると、賃料の2年分などという法外ケースも。オーナーは解約したくてもできず、借り上げ会社だけが利益を得るという悲劇も実際に起こっているのです。

くれぐれも契約内容は慎重に確認してください。

ケース3:借地借家法を盾に解約を拒否される

契約書に「オーナーはいつでも解約できる」といった文言があったとしても、泣き寝入りを強いられるケースもありえます。

それは、借り上げ会社が借地借家法を盾にしてきた場合です。

一括借り上げはオーナーと借り上げ会社による賃貸貸し契約とみなされるため、契約書に文言があったとしても、実際には借地借家法上の正当な理由がないかぎり、オーナーから解約はできないしくみとなっているのです。

ケース4:大規模修繕にて割高な業者への依頼を強要

大規模修繕の際、契約条項に「修繕は借り上げ会社に発注しなければならない」というものが含まれており、他社見積もりよりも高い金額での修繕を強要されたという事例が報告されています。

契約時に、このような条項が含まれている場合は要注意です。

一括借り上げ手数料は家賃の10~20%が相場

これら以外にも、一括借り上げには注意点やトラブルとなったケースが多々あり、選択したことを後悔しているオーナーも少なくありません。

全てがそうとは言い切れませんが、こうした裏側もあることを理解した上で、慎重に判断すべきでしょう。

一括借り上げは、空室リスク対策には有効とみえますが、結局、業者への手数料としてトータル家賃の10~20%を支払い続けることになります。

上記ケース1のように、家賃を一方的に下げられると収益に大きな影響も出てくるでしょう。

一方で、マンション管理会社のなかには管理費用は会社負担として、オーナーの支払いがないところもあります。

収益を重視するのであれば、こうした管理会社を選ぶこともマンション経営成功のポイントとなるでしょう。

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