~土地活用・マンション経営で安心・豊かな暮らしを~

HOME » これで完璧!土地活用マンション経営入門 » 税金・保険について

税金・保険について

資産運用を不動産で行う場合にかかってくる各種税金や相続税、および保険といった事柄について述べていきたいと思います。

賃貸マンション経営にかかる税金とは?

ではまず、税金に関して。賃貸マンション経営に関わってくる税金には大きく分けて、「初年度のみにかかる税金」と「毎年かかる税金」があります。分類すると以下のようになります。

初年度のみにかかる税金

  • 印紙税
    建物の工事請負契約や、金融機関から建築資金をローンで借り入れる契約の際に必要。契約書に収入印紙を貼付して納付します。税額は、取引される金額により異なります。
  • 登録免許税
    登記申請の際に必要な税金。建築資金の借入時には抵当権設定登記(債権額の0.4%)、建物完成時には所有権保存登記(建物評価額の0.4%)を申請
  • 不動産取得税
    不動産(建物)を取得した際に課税されますが、新築の場合は一戸(床面積が40~240m2)当たり、1,200万円まで控除となるため、賃貸マンションの場合はほぼ課税されません。

毎年かかる税金

  • 固定資産税
    所有している土地と建物に課税される税金。賃貸マンションを建築した場合、一定の条件を満たせば、土地の評価額が1/6に、建物の税額が1/2に軽減されるメリットがあります。
  • 都市計画税
    いわゆる地方税のことで、固定資産税と同様に土地と建物に課税されます。また賃貸マンションを建築した場合、一定の条件を満たせば、土地の評価額が1/3に軽減されます。
  • 所得税、住民税
    賃貸マンション経営により不動産所得が発生した場合、確定申告が必要となり、その際に所得税、住民税が課税されます。

相続税について

不動産の場合は現金や有価証券などとは異なり、固定資産台帳や路線価方式などによる評価額が課税対象となるため、実際には時価の1/2~1/3程度が課税対象。また住宅ローンの残債務分の控除や賃貸の場合はさらに30%控除のメリットがあります。

賃貸マンション経営者がかけておくべき保険とは?

次に保険に関してです。賃貸マンション経営に関する保険としては、一般住宅でもおなじみの「火災保険」や「地震保険」に加え、賃貸物件ならではの「施設賠償責任保険」があります。

火災保険

火災やその他の災害などによって建物や家財などに損害を生じた場合にその損害を補償することを目的とした保険です。ただし地震により生じた損害には適用されないため、後述する地震保険への同時加入が望ましいと言えます。

火災保険の保険金額を決める際は、対象となる建物と同等のものを新たに建築必要な金額である「時価」に基づき、「時価限度額」または時価の80%以上まで契約しておくと安心です。
また、火災保険の「家賃補償特約」を付けておくと、建替えまでの間の家賃収入分も補償されますのでおすすめです。

地震保険

阪神大震災や東日本大震災などを機に、注目が高まっています。対象となるのは「居住用建物」と「家財」で、補償額、居住用建物が5,000万円、家財が1,000万円を限度としています。補償される損害の範囲は「全壊」で100%、半壊で50%、一部損壊で5%となります。なお地震保険は、建設した年や建物の耐震等級に応じて割引が適応されます。

施設賠償責任保険

あまり耳慣れない保険ですが、例えば建物の壁が剥落して入居者や通行人がケガを負ったなど、建物管理上の不備によって賠償責任が発生した際の損害を補償する保険になります。保険会社によって火災保険の特約として契約することができたり、入居者によって建物内部が破損された場合などに補償が受かられるものなどがあります。

 
賢く土地活用!マンション経営成功ガイド