TOP » 失敗しないため土地活用のはじめ方【マンション経営編】

失敗しないため土地活用のはじめ方【マンション経営編】

マンション経営をはじめる際、不動産投資会社や建築会社にすべてを任せるというのも一つの方法ですが、任せっぱなしにせず、オーナー自身もいろいろ調べて検討することが大切です。

特にマンション経営の初心者は、不動産投資会社や建築会社の言いなりになったがため、後々「こんなはずではなかった…」と後悔される方も少なくありません。

最終的に建築会社を選ぶ際にも、まずは自分自身でリサーチをして疑問点などについて親身に応えてくれるところへ依頼したほうが、運用後も安心でしょう。

具体的にどのようなことを調べておく必要があるか、ここで3ステップにわけてご紹介します。

マンション経営のメリット

3ステップを解説する前に、マンション経営のメリットを解説します。

マンション経営のメリットとして真っ先に挙げられるのが、節税効果の高さです。節税効果を期待して、それ程収益性が高くない立地条件でもマンション経営を始める方がいるほどです。

マンション経営で節税効果を期待できる理由は、固定資産税・都市計画税・相続税の優遇を受けられるからです。土地にかかる4つの税金のうち3つで優遇を受けられることになります。

  • 固定資産税:土地の固定資産税評価額の1.4%→最大6分の1になる
  • 都市計画税:土地の固定資産評価額の0.3%→最大3分の1になる
  • 相続税:固定資産税評価額から借家権割合が減額→通常30%の節税になる

これらの優遇は、駐車場経営などで土地活用をする場合は得られません。固定資産税評価額の高い土地を所有している方には、大きなメリットといえるでしょう。

もちろん、安定した収入を期待できる点もマンション経営のメリットです。土地神話が崩壊してから、土地を購入せずに賃貸住宅で暮らす選択をする方が増えています。マンション経営に追い風が吹いてるといえるでしょう。ほかには、流動性が高い点・建築規制を受けにくい点などもメリットとして挙げられます。

マンション経営成功のポイント

マンション経営を成功させるにはいくつかの準備が必要です。例えば、所有している土地にマンションが建てられることを確認する必要があります。この点は、法律を確認することでクリアになります。以下で詳しく解説いたします。

建物を建てられることが分かれば、本当に建物を建てるべきか検討を進めることになります。土地を所有しているとはいえ、マンションを建てるとなるとかなりの投資が必要です。それだけの投資をして利益を得らえることを確認しなければなりません。検討を進めるうえで必要になる情報が、対象エリアの賃貸需要です。賃貸需要の調べ方についても、以下で解説しています。

賃貸需要があると分かれば資金の捻出方法が気になるはずです。十分な資金がない方は金融機関から借り入れることになります。ローンの審査では、主に物件の担保価値・事業の計画性・借入人の経済状況などを見られます。ただし、具体的な審査基準は金融機関で異なります。A社とB社で結果が異なることもあるので、複数の金融機関に相談することをオススメします。また、複数の金融機関に相談することで交渉を進めやすくなります。ローンの本審査を受けるには、建築請負契約書・家賃査定書などの資料が必要です。当サイトの情報などを参考に、しっかりと準備をしてから審査を受けましょう。

これらの情報は、地方自治体の都市計画課などで教えてもらえます。電話で所有している土地の住所を伝え、マンションを建てられるか聞けば詳しい情報を得られるはずです。もちろん、窓口で相談することも可能です。以上のほかでは、ウェブサイトに都市計画マップを掲載している地方自治体などもあります。

ステップ1.法規上建築が可能かをチェックする

「事前に確認しておきましょう」

都市計画は、都市計画法に定められています。都市計画法とは、地方自治体が計画的に街づくりを進めていくための法律です。優先的に街づくりを進める市街化区域や街づくりを抑制する市街化調整区域などが定められています。

自分が所有する土地であっても、エリアによっては勝手にマンションを建てられない場所もあります。

ここでオーナーがチェックしなければいけないのが、土地のある自治体が定めた「都市計画」です。

市街化調整区域でマンション建築の許可が下りなかったり、住宅供給量の調整を行っていたりするケースもあります。必ず事前に確認しておきましょう。

マンションの建築条件について詳しく知る

ステップ2.賃貸住宅の需要があるかを調べる

もともと賃貸ニーズの少ないエリアに賃貸マンションを建てても、空室リスクに苦しむことが明白でしょう。

所有する土地の周辺に、賃貸ニーズがどれくらいあるのか、多いターゲット層はどんな人たちかなど、綿密なマーケットリサーチを行うことも重要なポイントです。

マンション経営の初心者でも簡単にできるマーケットリサーチについて、ご紹介します。

賃貸マンションの需要を調べるポイントとは

ステップ3.プロに相談して提案してもらう

「プロに相談」

不動産会社はマンションの管理や土地活用の専門家です。市場のニーズをもとに、どのようなマンションを建築すればよいか、どのように土地活をすればよいか、などの相談に応じてくれます。土地活用の方向性を決めたいときに頼りになる存在です。

金融機関と税理士は資金調達の相談に応じてくれます。マンションを建てる資金が不足しているときなどに頼りになります。また、どのようにすれば節税できるかなどの相談にも応じてくれます。

建築会社は土地活用のプロです。マーケット分析に基づくシミュレーション等をもとに、マンション経営をはじめとした土地活用の提案をしてくれます。建築会社の中には、税理士の紹介をしているところもあります。土地活用全般の相談に乗ってくれるので、分からないことがある方は建築会社で相談するとよいかもしれません。

さまざまなリサーチを行った結果、最終的にはマンション経営のプロに依頼することで、事業成功へとつながります。

建築プランや事業収支計画などの相談相手には、不動産会社、金融機関や税理士、建築会社(デベロッパー)などが挙げられます。それぞれの特徴について説明します。

マンション建築の相談はどこへ行くべきか

マンションの土地活用でおすすめの建築会社を比較信頼できるパートナー選びはこちらからマンションの土地活用でおすすめの建築会社を比較本当におすすめできるプロはどこ?信頼できるパートナー選びはこちら
コンテンツ一覧
TOPへ戻る