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マンション経営と他の土地活用方法のメリット・デメリット比較

マンション経営以外にも、土地活用の方法は駐車場経営や定期借地、売却など、さまざまな手段があります。

これらの土地活用方法には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?マンション経営と比較しながら、みていきしょう。

土地活用のメリット・デメリット徹底比較!

土地活用といっても、いろいろな方法があります。収益性や安定性、節税効果などそれぞれ異なりメリット・デメリットも違ってきます。例えばマンション経営は、長期的に安定した収益を確保し節税したい場合に向いていますし、売却であれば短期的な収益が望めます。それぞれの特徴をまとめた表をもとに詳しく見ていきましょう。

※土地活用名をクリックすると詳細へ移動(同ページ内)します。
収益性 安定性 節 税
マンション経営
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駐車場経営
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商業施設経営
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定期借地
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等価交換
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売却
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レンタルオフィス・貸会議室
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資材置き場
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マンション経営

購入したマンションを賃貸として貸し出し、その家賃収入で収益を得る土地活用法です。一室ずつ購入する分譲タイプと一棟丸ごと購入するタイプがあり、いずれの場合も購入費(建築コスト)はオーナーが支払います。

初期投資額はかかりますが、それを利用して節税できるのがマンション経営の大きなメリット。また、立地など賃貸ニーズの多い環境であれば、安定した収入が得られる点も魅力です。

メリット

  • 賃貸ニーズの多い立地環境などが整えば、安定した収益が得られる
  • 高い利回りを目指せる(新築だと平均して5%前後)
  • 固定資産税や相続税などの節税ができる

デメリット

  • 購入費あるいは建築コストなど、初期費用が高い
  • メンテナンスや修繕費などの維持管理費もかかる
  • 空室になると収益が得られない

マンション経営についてもっと詳しく見る

駐車場経営

更地に駐車スペースの区画割りをして、駐車料金で収益を得る土地活用法です。時間や日割りのコインパーキング方式もあれば、月極方式などもあります。

立体駐車場などにしけなければ建築費は不要ですから、比較的に低コストで始められるのが駐車場経営の魅力。また、流用もしやすいので、次の土地活用のつなぎとして始めるオーナーも多いです。

メリット

  • 最低限の初期投資額で始められる
  • 日当りなども関係なく、どの土地でも始めやすい
  • 転用性も高く、売却など次のステップへのつなぎ役としても活用できる

デメリット

  • マンション経営と比較して収益性は低い
  • 節税効果はまったくない
  • 景気変動を受けやすく、固定資産税のほうが高くなることもある

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商業施設経営

商業ビルを建ててテナント店に入居してもらい、家賃収入で収益を得る土地活用法です。

マンション経営と比べて賃料を高く設定できるため、収益性の高さが大きなメリット。とりわけ、周辺に商業施設がないエリアの場合、地域活性化にも貢献できます。

ただし、テナント店の経営状況によっては撤退などもされやすく、計画した収益が得られないリスクも考えられます。

メリット

  • マンション経営と比べて家賃を高く設定できるので高収益を見込める
  • ロードサイドビジネスなど、比較的に大きな土地を活用するのに最適
  • 地域の活性化にも貢献できる

デメリット

  • 建築費用が高い
  • 収益は、テナント店の経営状況にも左右される
  • 収益が大きい分、資金繰りをしっかりしないとオーナーの経営状況が困難になる

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定期借地

土地を第三者(借地人)にそのまま貸し出し、地代収入を得る土地活用法です。

貸し出し期間は目的によって異なり、事業用だと10年以上50年未満、住居など一般定期借地権だと50年以上となります。その間は、借地人より地代収入が得られますので、安定性は抜群です。

とはいえ、借地期間中はオーナーが自由に土地を活用できないこと、マンション経営と比較すれば収益性が低いことがデメリットといえます。

メリット

  • 比較的長期にわたって安定した収入を得られる
  • 建築コストなどは借地人任せで、オーナーの負担が少ない
  • 空室リスクなどマンション経営にともなうリスクがない

デメリット

  • 自分の土地であっても自由に使えないため、転用性は低い
  • マンション経営と比較すると収益性は低い
  • 定期借地の土地が多いオーナーは、相続時の負担が大きい

定期借地についてもっと詳しく見る

等価交換

オーナーが所有する土地の価値に応じた建物を建築業者が建て、オーナーと一緒に土地活用をしていく方法です。

建築コストは実質ゼロですから、オーナーの初期負担は軽いのが魅力。また、土地所有者はオーナー以外にもいるため、相続税の軽減にもつながります。

一方、土地を譲渡するのと同じですから自由な土地活用が制限されること、譲渡所得税がかかる点などが、デメリットでしょう。

メリット

  • 建築費は実質かからないため、初期費用が抑えられる
  • オーナーが思いつかないビジネスで大きな収益が得られる可能性もある
  • 相続時にもメリットがある

デメリット

  • 土地の所有権はオーナー以外にも生じるため、自由な土地活用が制限される
  • 譲渡所得税がかかることもある
  • 自分でマンションを建てるより減価償却費が小さく、節税効果が薄まる

等価交換についてもっと詳しく見る

売却

持っている土地を第三者に売却することも、土地活用の一つです。マンション経営など不動産投資に関する知識がなくても、誰でもできる土地活用といえます。

これまで生じていた固定資産税などもかからなくなりますが、売却時には譲渡税がかかります。また、将来の収益チャンスを逸することにもなりますし、「いつまでも売れない」というリスクも考えられます。

メリット

  • 誰にでもできる土地活用
  • 転用性は高い
  • 固定資産税などの税金がかからなくなる

デメリット

  • 将来、得られたはずの収益機会を失う
  • 比較的に高額の譲渡税がかかる
  • 環境によっては買い手がつかないこともある

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レンタルオフィス・貸会議室

土地活用の新たな選択肢として注目を集めつつあるのが、レンタルオフィス・貸会議室です。レンタルオフィス・貸会議室とは、所有する部屋を時間単位で貸し出す土地活用方法。どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

メリット

  • 会議室を設けない会社の増加、働き方改革などの影響で需要が増している。
  • 物件を所有していれば、わずかな初期投資で始められる。
  • マンションなどに比べメンテナンス費用が掛かりにくい。
  • リピーターを確保しやすい。

デメリット

  • 参入障壁が低いので、過当競争に陥りやすい。
  • 競合他社との差別化が難しい。
  • 立地条件により適している土地と適していない土地にはっきり分かれる。
  • 時間単位で貸し出すので、売り上げが安定しづらい。
  • ビジネス用途が中心なので、景気の影響を受けやすい。

レンタルオフィス・貸会議室についてもっと詳しく見る

資材置き場

土地を資材置き場として貸し出し、その賃料を収益とする土地活用方法です。

資材置き場の場合は立地や形が悪くても借り手がつく可能性がありますし、初期投資がかなり抑えられるという点がメリットです。気軽に土地活用を始めることができそうですね。

しかし、資材置き場を必要としている人がいなければ借り手がいないですし、賃料もほかの土地活用方法と比べると安く、大きな収益を望むことは難しいでしょう。また税金の軽減措置が適用とならない点もデメリットです。

メリット

  • 立地や形などは問わず、借り手がつく
  • 貸し出す際の初期投資が少なくて済む
  • 原状回復も容易

デメリット

  • 税金の軽減措置が適用とならない
  • 借り手がつきにくいこともある
  • 大きな収益性はない

資材置き場についてもっと詳しく見る

一長一短あるなかで、比較的安定した土地活用法は?

このように、どの土地活用法にも一長一短ありますし、所有する土地の立地環境やニーズなどによっても収益は大きく変わってきます。

できるだけ長期にわたって安定した収益を得たいという方には、収益性と安定性の点でメリットが大きいマンション経営は適した土地活用法といえるでしょう。

確かに空室リスクは気になりますが、入居者に選ばれるマンションを建てて維持管理することで、リスクを最低限に抑えることも可能です。

それにマンション経営は、固定資産税や相続税などの節税効果が高い点が大きな魅力です。分譲タイプで始める会社員などの場合には、所得税も抑えられるといったメリットもあります。

最近では、上記に挙げた活用法以外にも、トランクルーム経営や高齢者施設の経営、太陽光発電経営など、土地活用の手段は増えています。

いずれにせよ土地活用に悩んでいる方は、まず自身が所有する土地における将来的なポテンシャルを専門知識のある方から意見を求め、もっとも適切な方法を選び、収益を最大化できるよう検討してみましょう。

トランクルーム経営

立地環境を選ばない、土地活用として注目を集めるトランクルーム経営ですが、節税効果は薄いというデメリットもあります。

トランクルーム経営について詳しく見る»

高齢者向け住宅経営

一般的な賃貸経営と同じく節税効果も期待でき、行政からの補助金を受けることができるなどメリットが多い反面、高齢者向け住宅は、建築する際に細かな規定が多いので注意が必要です。

高齢者向け住宅経営について詳しく見る»

太陽光発電経営

場所を選ばず、天候さえよければ安定した収入が得られるということで注目されていますが、売電価格は年々下がっていることや節税効果が期待できないなどデメリットも目立ちます。

太陽光発電経営について詳しく見る»

土地信託出

余った土地を有効活用したいけど、手間がかけられない方には土地信託がおススメ。土地信託とはどのようなものか。特徴をメリット・デメリットと合わせてご紹介します。

土地信託出について詳しく見る»

医療介護施設

土地活用の一つに、収益を上げつつ、社会貢献にもつながる医療介護施設の経営が挙げられます。今後の需要を考えるとリスクの少ない選択に思えますが、医療介護施設の経営には決して低くないハードルも存在します。

土地信託出について詳しく見る»

シェアハウス

少しずつ注目を集めつつある土地活用方法です。最大の魅力は、若者を中心に入居希望者が増えていること。土地活用で得られるメリットは「建築費を抑えながら総収入を増やせること」「空室リスクを管理しやすいこと」「競合物件と差別化を図りやすいこと」などです。対するデメリットは「通常の賃貸物件より管理が難しいこと」「入居希望者が限定されること」などです。通常のマンションやアパートと特徴が異なるので、内容をよく理解してから投資をすることが重要です。興味をお持ちの方に向けて、土地活用でシェアハウスを経営するメリットとデメリット、シェアハウスの経営・管理方法などを詳しく解説します。参考にしてみてはいかがでしょうか。

シェアハウスについて詳しく見る»

コインランドリー

所有している土地でコインランドリーを経営することもできます。少し地味な印象ですが、市場が拡大し続けているので注目の土地活用方法といえます。コインランドリーの経営には、「ランニングコストがかからない」「景気動向に左右されづらい」「大きな土地を必要としない」などのメリットがあります。反対に、「イニシャルコストが高い」「急激な売り上げ増は見込みづらい」などのデメリットがあります。コインランドリーのメリット・デメリットについて詳しく解説します。併せて、個人で経営する場合とフランチャイズに加盟する場合の違いも解説しています。土地活用でコインランドリーを経営したいと考えている方は参考にしてください。

コインランドリーについて詳しく見る»

コンビニ経営

イメージしやすい土地活用の選択肢としてコンビニ経営を挙げられます。コンビニ経営のメリットは、流行り廃りの影響を受けにくい点と市場規模が拡大を続けている点です。対するデメリットは、人材不足に悩まされやすい点とブランド力が衰える可能性がある点です。これらについてさらに詳しく解説します。併せて、コンビニ経営でオーナーに求められる役割も説明します。土地活用でコンビニ経営を検討している方は参考にしてください。

コンビニ経営について詳しく見る»

戸建貸家

検討を進めやすい土地活用方法として、戸建貸家を挙げることができます。戸建貸家には、「供給量が少ない」「出口戦略を描きやすい」などのメリットと「空室期間が長期化しやすい」「オーナー負担の費用がある」などのデメリットがあります。これらについて詳しく解説するとともに戸建貸家オーナーの役割などを紹介します。メリット・デメリットがはっきりとしている土地活用方法なので、興味をお持ちの方は確認しておきましょう。

戸建貸家について詳しく見る»

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