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VS 等価交換

土地活用における等価交換とは、所有する土地の価値に応じた建物をデベロッパーなどの建築業者が建て、土地と建物を交換する方法のことです。

オーナーとデベロッパーとが、土地と建物をシェアして活用していくという感覚に近いでしょう。等価交換のメリットとデメリットについて紹介します。

等価交換のメリット・デメリット

等価交換のメリット

土地の譲渡価格で建物の建築コスト賄うようなイメージですから、オーナーは建築費用を負担せずとも建物が得られます。

一般的には、土地活用のプロである建築業者が有益な方法を提案してくれますので、収益チャンスの高い土地活用が期待できるでしょう。

また、オーナーのほかにも所有者がいることで遺産分割が容易になり、相続税対策にも効果が期待できます。

等価交換のデメリット

等価交換は、建築業者に土地の一部所有権を与えることになるわけですから、オーナーが自由に土地活用できなくなります。

また、土地を譲渡するわけですから売却したときと同じように譲渡所得税が発生します。

これについては特例があり、一定の要件を満たせば譲渡所得税を繰り延べることも可能です。

ただし、この特例が受けられたとしても建築コストにかかる減価償却費が少なくなるため、毎年支払う所得税はマンション経営と比べると高くなります。

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減価償却費が減り節税効果が得られないことも

譲渡所得税について、もう少し詳しくお伝えしましょう。

譲渡所得税は、土地の価格の20~50%にもなるため、かなり高額です。

等価交換では、この譲渡所得税を100%繰り延べる特例があります(「立体買換えの特例」といいます)。

ここで注意しなければいけないのが、譲渡所得税を繰り延べると減価償却による節税効果が小さくなるという点です。

例えば、建築業者が等価交換した土地の上に収益物件を建て、一部の物件がオーナーにも与えられたとします。

その際、譲渡所得税の特例が受けられると、建築コストを負担していないオーナーには減価償却費は少なくなりますから、オーナーは多額の家賃収入が得られる一方で、不動産投資のメリットといえる所得税等の節税効果が薄くなります。

逆に、特例が受けられず譲渡所得税を支払った場合、減価償却費が多くなるため収入が少なくなり、節税効果が期待できます。

どちらが得かは将来のことも考えて勘案する必要がありますが、いずれにせよ高額の税金がかかるため、場合によっては自分でマンション経営したほうが節税効果は高くなる傾向にあります。

とはいえ、資産価値が上がる可能性もあるため、将来的により高く土地の売却を検討している方にはチャンスがある土地活用だといえるでしょう。

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等価交換 失敗&成功談

失敗談

200坪の土地を持っていたAさん。 不動産会社から「等価交換方式で賃貸マンションを建てませんか?」と勧誘があり、Aさんはその話を受けることに決めました。8階建てのマンションでAさんはそのうちの5部屋を所有するという条件でした。Aさんの土地の評価額は1億7000万円で1部屋あたりの販売額は3500万円でした。Aさんは借入なく不動産を手に入れたと思い喜んでいましたが、数年後、知人の紹介で不動産コンサルタントと出会ってこのことを話してみると、マンションの価値は〈販売価格〉で計算されていて、土地の価値は〈原価〉、これでは等価交換をしたことにはならないとのことでした。もっと有利な条件で不動産を所有できたとわかりました。

成功談

Bさんは、300坪の土地を所有しており、貸駐車場としての利用をしていました。年齢を考えて相続についても考えていこうと思い、相続税の計算をしてみたところ、相続税が約1.5億円の負担増となっていました。そこで、等価交換によるマンション建築を決意。マンション資金は全て建設会社が出し、Bさんは、負担することなく1億円のマンションを手に入れることができました。年間収入も駐車場経営時の200万円から1,060万円となり、さらに相続税を約4,000万円節税することができました。

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