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土地信託出のメリット・デメリット

土地活用は気になるものの、面倒な手間はかけたくないと感じる方は多いはずです。あてはまる方は、土地信託を検討するとよいかもしれません。土地信託にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

土地信託とは

土地信託のメリット・デメリットを理解する前に、土地信託について理解を深める必要があります。信託とは次のような制度です。

「自分の大切な財産を、信頼できる人に託し、自分が決めた目的に沿って大切な人や自分のために運用・管理してもらう」制度

出典:一般社団法人信託協会:信託について
https://www.shintaku-kyokai.or.jp/trust/

つまり、土地信託は「大切な土地を、信頼できる人に託し、自分が決めた目的に沿って運用・管理してもらう」ことといえます。具体的には、土地オーナー(委託者)が信託銀行などに土地を信託して、信託銀行などが委託者の意向に沿って土地活用を行う信託といえるでしょう。

土地信託の基本的な流れ

土地信託の概要が分かったところで、土地信託の基本的な流れを説明します。メリット・デメリットが分かりやすくなるはずです。

  • 1.土地オーナーが信託銀行などに土地を信託する。
  • 2.土地オーナーは受益者となり信託受益権を得る。
  • 3.信託銀行などは、金融機関から資金を借り入れて建物を建てる。
  • 4.信託銀行が建物の管理運営を行う。
  • 5.信託銀行は建物を賃貸し賃料収入を得る。
  • 6.信託銀行は賃料収入のなかから借入金(の返済)、税金などの諸経費を支払う。
  • 7.土地オーナーは、賃料収入から諸経費を差し引いた額を信託配当として受け取る。
  • 8.信託契約終了後、土地と建物を引き渡してもらう。

土地信託にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

土地信託のメリット

一般的に、土地信託には次のメリットなどがあるといわれています。

信託銀行などが土地を運用してくれる

土地信託の最大のメリットは、土地オーナーに代わって信託銀行などが土地を運用してくれることです。土地活用のプロに運用を任せられる点は大きな魅力です。また、土地オーナーが何かをする必要はないので、仕事などで忙しい方でも土地活用を行えます。土地活用の知識がない方や忙しい方などにとっては、魅力的な選択肢といえます。

資金の調達も信託銀行などが行う

土地信託のもう一つのメリットが、自分で資金を用意しなくてよいことです。資金調達は信託銀行などが行います。ローンの名義人も信託銀行などになるので、ローンの審査結果を心配する必要もありません。

土地+建物が戻ってくる

信託契約終了後、土地だけでなく建物まで引き渡してもらえる点も見逃せません。建物の状態などによっては、そのまま運用を続けることも可能です。ただし、建物の建築費などは信託契約中の家賃収入から支払われます。家賃収入から諸経費を引いた額を信託配当として受け取っていることを考えると、無料で建物を譲ってもらったとは考えられません。この点には注意が必要です。

相続税対策になる

土地信託には節税効果もあります。土地に建物を建てるため、土地の相続税の評価額が下がるからです。賃貸住宅を建てた「貸家建付地」は、更地の評価に比べ20%程度の評価減となります(借地権割合により異なります)。

もちろん、建物も相続財産となります。建物の相続税の評価額は建築費の60%程度です。建物が、貸家の場合は30%の評価減が設けられています。

土地信託のデメリット

土地信託にはデメリットもあります。具体的に、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

収益があるとは限らない

土地信託のデメリットとして抑えておきたいのが、収益があるとは限らないことです。土地オーナーは、賃料収入から諸経費を差し引いた額を信託配当として受け取ります。賃料収入が少ない場合は、信託配当を受け取れません。

運営資金の負担を求められることも

土地活用のリスクは信託銀行ではなく、信託財産と土地オーナーが負います。賃料収入が減るなどで損失が発生した場合、運営資金などの負担を求められることがあります。やむを得ない場合に限られますが、抑えておきたいデメリットです。

成功のカギは信託銀行などが握る

土地活用を信託銀行などに任せられる点はメリットですが、見方を変えると成功のカギまで信託銀行などに預けることになります。自分でリスクをコントロールしづらい点も、土地信託のデメリットといえるでしょう。

ローリスク・ローリターンになりがち

賃料収入から差し引かれる諸経費には、信託会社の利益も含まれます。そのため、自分で経営するより収益性は低くなります。土地信託は、ローリスク・ローリターンの土地活用になりがちです。

途中解約は難しい

基本的に、信託契約期間は10~30年など長期になります。この間、信託契約に定めた理由を除き契約を解除することはできません。様々な活用方法が考えられる土地、売却を予定している土地などには向かない土地活用方法かもしれません。

土地信託はデメリットを理解してから選択

一見すると、メリットばかりに見える土地信託ですが、詳しく見ると以上のデメリットなどがあります。収益を得られない可能性がある点、運営資金を負担しなければならない可能性がある点などには注意が必要です。また、土地を信託しても土地の名義はそのままなので、固定資産税などは払い続けなくてはなりません。デメリットが気になる方は、マンション経営を候補に加えてみてはいかがでしょうか。安定した収入を得やすいうえ、高い節税効果を期待できるのでオススメです。

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