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VS 商業施設経営

コンビニエンスストアや飲食店など、テナントビルで土地活用をする場合のメリットやデメリット、商業施設経営に向いているケースを紹介します。

商業施設(テナント)経営のメリット・デメリット

テナント経営のメリット

商業施設経営のメリットといえば、収益性が高いことが挙げられます。

テナント店は、そこで商売をして利益を得ているわけですから、賃料は高く設定できます。

一般的にマンション経営と比べて、同じ立地、同じスペースを貸し出した場合、家賃収入は1.5~2倍は見込めるといわれますから、早期の投資回収も期待できるでしょう。

また、商業施設をつくることで地域の利便性や街のブランド力のアップにもつながります。

こうした社会貢献ができるという点でも、オーナーにとってメリットのひとつといえるでしょう。

テナント経営のデメリット

早期の投資回収が期待できるとはいえ、マンションなどの居住用建物より設備費用がかかる分、初期投資額は高くなりがちです。

金融機関からの借入額も大きくなるでしょうから、計画的に資金繰りをしていかないと大きな負債を抱えるリスクもあります。

また、事前のマーケットリサーチも綿密に行うことも重要。周辺に入居するテナント店の競合店が多いと、撤退するテナントも出てくるでしょうし、後から出店してきた店に食いつぶされ撤退するケースも考えられます。

このほか、都市計画法による用途制限や各行政機関からの指導などの厳しいエリアでは、入居できる業態が限られるケースもあります。

土地活用で成功したオーナーの声»

立地条件が良くリースバック方式であれば効果は大

収益性の点では非常に魅力的な商業施設。一方で、建築コストや経営リスクが高いこと、また土地によっては、そもそも建築できない場合があります。

ロードサイドビジネスのように、交通量の多い土地で一般住宅として活用ができなければ、テナントビルを建てて成功するケースもありますが、エリアの特性やニーズをしっかりリサーチすることが成功のポイントとなります。

このように、収益性を重視する方、人通りが多い街区や幹線道路沿いに土地を所有している方には商業施設経営は向いているといえるでしょう。

なお、節税の観点でいえばテナントでも受けられるケースがあります。

土地を所有するオーナーがテナントビルを建てた場合(専門用語で「リースバック方式」といいます)には、建物の評価額を3割ほど安く抑えられ、相続税の節税効果が期待できます。

ただし、土地を貸しただけで建物のオーナーが別にいる場合(「事業用定期借地方式」といいます)には、この効果は期待できません。

商業施設経営 失敗&成功談

失敗談

Aさんは、飲食フランチャイズ店に土地を貸していましたが、ある年、狂牛病が発生し風評被害により客足が途絶えてしまい店の経営が悪化。その後も経営は回復せずついに閉店してしまいました。Aさんの収入はなくなりさらに次の借り手の為に大規模な解体費用が発生してしまい経済的に厳しい状態に陥ってしまいました。

成功談

Bさんは全国規模のフランチャイズ企業に土地を貸しています。有名企業が店舗経営をしているので長期に渡って安定賃料が得られています。建築協力金も多く出資してもらえたことで、Bさんの負担は少なく、大きな収入が得られています。

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