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たったの3種類!?マンション経営で知っておきたい管理の種類と方法

マンション管理方法には、自己管理、委託管理、一括借上げ(サブリース)の大きく3つの種類に分かれます。

それぞれの特徴について、ここで覚えておきましょう。

マンション管理方法3つの種類

自己管理

文字通り、オーナー自身が管理運営をするのが自己管理です。

入居者募集から家賃回収、建物の清掃や保守メンテナンス、退去手続き…など、オーナーが全て対応します。

管理会社へ支払う費用など運営コストは下げられますが、手間がかかるため本業のかたわらでマンション経営をやりたいという人には大変な作業になります。

委託管理

不動産会社やマンション管理会社などに、マンション管理を委託する方法です。

管理業務の内容によっていくつかのプランを用意しており、清掃やメンテナンスのみを行うプランもあれば、家賃回収や各種手続きなどの代行と合わせたプランを用意しているところもあります。

管理会社へは、委託料としてトータル家賃の5%ほど支払う必要がありますが、オーナーの手間は省けます。

一括借上げ(サブリース)

一括借上げとは、マンション管理会社(または保証会社)がオーナーの部屋や建物をまるごと借上げ、管理業務全般を行うプランです。

管理会社がまるごと借上げることから、たとえ空室があっても月々決まった借上げ賃料(家賃収入)を確保できます。

ただし、手数料として家賃の10~20%がかかります。

一括借上げの落とし穴に要注意

現実的には、多くのオーナーが「委託管理」または「一括借上げ(サブリース)」でマンション管理会社に依頼しています。

とりわけ「一括借上げ」は、空室リスクを考える必要がなく、より安定した収入を得られることに魅力を感じて契約されるオーナーも多いようです。

ただし、一括借上げには意外な落とし穴がありますので注意が必要です。

一般的に、一括借上げは管理会社と2年契約となっています。

「30年一括」とうたっている会社でも、2年おきに更新が必要なところが大多数です。

この更新の際に、借上げ賃料を見直す場合が多く、なかには大幅に値下げさせられるケースもあるのです。

また、修繕工事の際には自分で依頼するより修繕費用が高額になる場合がほとんど。

こうなると、収支計画が大幅に狂ってしまいます。

もちろん途中解約も可能ですが、違約金が発生するケースもありますし、なかには借地借家法を盾に解約を拒む会社もありますので、契約時にしっかり確認する必要があります。

一括借上げについてもっと詳しく知りたい場合はこちら»

管理費用が無料のマンション管理会社もある

マンション管理業界では、「建てたところが管理するのが当然」という考え方が蔓延しています。

これが、管理費用の値上げを強要するようなトラブルの一因にもつながっているようです。

こうしたなか、管理会社のなかには「管理費用が無料」という良心的な会社も登場しています。

いずれにせよ、管理費用を抑え家賃収入を最大化する方法として、こうした会社を選ぶこともポイントといえるでしょう。

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