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土地活用でマンション経営をする際の利回りについて

土地活用でマンション経営をする際に考えるべき利回りについて

一般的に、マンション経営の魅力は「需要が安定していること」と「専門知識を必要としないこと」といわれています。このような特徴があるので、誰でも始めやすい土地活用方法といえるでしょう。しかし、全てのマンション経営者が利益を得られるわけではありません。利益を得るために考えたいのが「利回り」です。利回りとは、投資金額に対する1年あたりの収益の割合です。マンション経営を始める前に、利回りを調べて採算が合うことを確認する必要があります。

利回りは次の指標でみることができます。

  • 表面利回り(総投資下資本総収益利回り)
  • 実質利回り(総投資下純収益利回り)
  • キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本手取額利回り)
    ※総投資下資本は、建物を建てるためにかかった資本

それぞれの内容は次の通りです。ac

表面利回り(総投資下資本総収益利回り)

想定される年間の家賃収入を物件購入価格で割って求めます。諸経費を考慮せず算出するので、簡単に求められる点が特徴です。同様の理由で、正確な利回りは算出できません。

表面利回り=想定される年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

実質利回り(総投資下純収益利回り)

年間の家賃収入から諸経費を引いた額を物件の購入価格に購入時にかかった諸経費を足した額で割って求めます。家賃から差し引く諸経費として管理費や修繕積立金、物件の購入価格に足す諸経費として登録免許税などが挙げられます。表面利回りを求めるより手間はかかりますが、正確な利回りを算出できます。

実質利回り=(想定される年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本手取額利回り)

自己資本投資額に対する現金手取り額を表します。借入金などを除いた自己資本に対する利回りを求められます。他の金融商品と比較するときなどに用いることが多いようです。

キャッシュ・オン・キャッシュ=現金手取額÷自己資本×100

マンションの利回りを見るときは、以上の指標を用います。不動産会社などが物件を紹介するときに用いているのは「表面利回り」です。表面利回りを用いる理由は、手軽に大まかな利回りを算出できるからといわれています。正確性の高い実質利回りは、物件を詳しく調べるときなどに用いられています。マンション経営を検討している方は、表面利回りで気になる物件をピックアップして、実質利回りで絞り込みをかけるとよいでしょう。

東京都内で駅近物件の利回りをリサーチ

マンション経営を始めるうえで、利回りを無視することはできません。参考に、東京都内にあるマンションの利回りを紹介します。23区の利回りの目安は次の通りです。

区名 利回り
足立区 6.0%
荒川区 5.7%
板橋区 5.9%
江戸川区 6.2%
大田区 5.6%
葛飾区 6.9%
北区 5.7%
江東区 5.2%
品川区 5.2%
渋谷区 4.8%
新宿区 4.9%
杉並区 6.0%
墨田区 5.1%
世田谷区 5.0%
台東区 5.2%
中央区 4.6%
千代田区 4.6%
豊島区 5.3%
中野区 5.9%
練馬区 6.2%
文京区 5.2%
港区 4.3%
目黒区 4.6%

続いて、23区外の利回りの目安を紹介します。

市名 利回り
昭島市 7.1%
あきる野市 11.0%
稲城市 8.2%
青梅市 8.8%
清瀬市 7.8%
国立市 5.9%
小金井市 6.4%
国分寺市 6.5%
小平市 8.3%
狛江市 7.7%
立川市 6.5%
多摩市 8.9%
調布市 6.7%
西東京市 8.0%
八王子市 7.9%
羽村市 7.7%
東久留米市 8.5%
東大和市 7.6%
東村山市 9.9%
日野市 7.5%
府中市 5.7%
福生市 9.9%
町田市 7.0%
三鷹市 7.5%
武蔵野市 6.2%
武蔵村山市 10.1%

以上は、あくまでも目安なので、物件によってはこれより利回りが高いこと、低いことがあります。物件選びの参考程度にとどめてください。

全国の各地方におけるマンションの利回りの状況は?

神奈川県のマンション経営の利回り

横浜市や川崎市などの有名都市を抱える神奈川県は、マンション経営を検討する人々から人気のエリア。理由としては立地条件から計算した場合に割安である点、都内へのアクセスが良い点も挙げられます。

神奈川県の利回りについては、川崎市はいずれも高めの水準にあり、全国平均よりも高い傾向、横浜市は区分マンションの利回りが全国平均の約5%ですが、1棟アパートやマンションになると高い水準にあります。

エリア別の利回りはもちろん、マンション経営の情報などを詳しく解説しています。神奈川県でマンション経営を検討されている方は参考にしてみてください。

神奈川県のマンション経営の利回りについて詳しく知りたい方はこちら»

埼玉県のマンション経営の利回り

都心へのアクセスが良いさいたま市、川口市などを抱える埼玉県は、関東でマンション経営を考えている方から人気の高いエリアです。ベッドタウンとして発展しているので、一定の需要を見込める点などが評価されているポイントと言えるでしょう。

埼玉県の利回りは、関東の平均に比べるとやや高めです。千葉県とほぼ同じ水準にあります。埼玉県内の人気エリア(さいたま市・川口市・川越市)の中で、利回りが高いのが川越市です。川越市の平均利回りは8.6%となっています。埼玉県の平均利回りをさらに詳しく理解したい方は、以下を参考にしてみてはいかがでしょうか。

埼玉県でマンション経営を考えている方が押さえておきたいポイントは、利回り以外にもたくさんあります。埼玉県内の人気エリアの特徴や埼玉県でマンション経営をするメリット・デメリットなども併せて解説しているので参考にしてください。

埼玉県のマンション経営の利回りについて詳しく知りたい方はこちら»

東京以外にも魅力的な物件はたくさんあります。都内で良い物件を見つけられない方は、全国各地の物件をリサーチするとよいかもしれません。全国各地におけるマンションの利回りも紹介するので、参考にしてください。

理想的な利回りとは

マンションの利回りは、エリアや物件により異なります。東京都の利回りを見てわかる通り、人気エリアほど利回りは低くなる傾向があります。このことを表しているのが、日本不動産研究所が発表している「第39回不動産投資家調査」です。目黒区・世田谷区で構成される城南地区、墨田区・江東区で構成される城東地区と東京都以外の地区(札幌・仙台・大阪・名古屋・広島・福岡など)にあるワンルームマンション・ファミリー向けマンションの利回りを比較したところ、城南地区・城東地区の方が利回りは低くなっています(城南地区・城東地区の利回りは4.4~4.7%であるのに対し、東京都以外の地区の利回りは大阪の4.9%を除き5%以上)。

東京都の利回りが低い理由

東京都の利回りが低い理由は、東京都以外の地区に比べて物件価格が高いからです。利回りが低いと儲からないと思われがちですが、必ずしもそうとは言い切れません。一般的に価格が高い物件は人気も高いので、安定した家賃収入を得られると考えられるからです。利回りの低い物件は、この反対の傾向にあります。利回りは満室時に得られる年間の家賃収入をもとに計算するので、想定通りに入居者を集められないと低くなります。利回りが高い物件に投資するときは、想定通り入居者を集められることを確かめておくことが重要です。

理想的な利回り

理想的な利回りは考え方により異なります。入居者を集める特別な策を持っている方であれば、利回りは高ければ高いほど良いとなります。このような策を持っていない方は、入居者を集めやすい物件、つまり利回りの低い物件を選ぶと良いでしょう。人気エリアの相場より低い3.5%%程度であれば、入居者を集めやすいと考えられます。

ただし、利回りが低いからといって、入居者が集まる保証はありません。物件を購入する前に、人気を調査しておくことが重要です。また、物件購入後は、人気を維持する適切な管理が必要になります。

マンション経営には、様々なノウハウや知識が必要です。不安を抱えている方は、総合的なサポートを受けられる管理会社に相談すると良いでしょう。物件の利回りに対する考え方を含め、適切なアドバイス・サポートを受けられます。

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