TOP » 土地活用でマンション経営をする際の利回りについて » 神奈川県のマンション利回り

神奈川県のマンション利回り

神奈川県の特徴と利回り事情

全国的に見て利回りは、東京都や神奈川県などの都市圏にあたるエリアよりも地方のほうが高い傾向にあります。ただし、都市エリアの物件価格については地方エリアよりも高い水準となっているので、利回りを計算するうえでの分母になる物件価格は、都市エリアが割高、低い利回りになります。

まずは神奈川県の特徴と利回り事情について解説します。

神奈川県の特徴

マンション経営を行なう上で圧倒的な人気を誇るのは東京都です。しかし、横浜市や川崎市を中心とした神奈川県もまた人気エリアとなっています。理由としては第一に立地条件と照らし合わせると割安であるということ。また、都内へのアクセスが良い点も挙げられます。

特に人気が急騰しているのは「川崎駅」周辺のエリア。品川駅までJR東海道本線を活用することで約8分ということもあり、住所としては神奈川県であっても都内主要駅へ素早く移動できるというメリットを持っています。さらには建設用地が安いため、都内と遜色ない品質の物件を建設した場合、建設にかかる費用を抑えることができるだけでなく、販売価格を安くすることもできます。

要するに神奈川県を選択することで都内の物件よりも投資利回りが高く、将来的に安心のできるマンションなどを安く手にしやすくなります。

神奈川県の利回り

神奈川県は横浜市と川崎市といった全国的に見て知名度の高い都市があるため、前述したように物件価格は割高で低い利回り傾向です。なお、横浜市と川崎市の利回りは以下のとおりです。

エリア 区分マンション 1棟アパート 1棟マンション
川崎市 7.52% 7.58% 6.54%
横浜市 5.22% 8.08% 7.09%

参考:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや):年間レポート2018年

川崎市はいずれも高めの水準にあり、全国平均よりも高い傾向にあります。一方で横浜市の区分マンションの利回りは全国平均の約5%ですが、1棟アパートやマンションになると高い水準をマークしています。

全国と比べた神奈川県の特徴

神奈川県の不動産利回りは上記表が示しているように区分マンションで5~7%ほど、1棟アパートで約7~8%、1棟マンションで約6~7%となっています。同数値を全国の地方都市と比較した場合、神奈川県の期待利回りは約5%で平均的という言い方ができます。

大都市エリアにおける駅近物件の利回りは約4.6%ですが、神奈川県を含めた地方都市は5.0%を切るエリアがありません。平均して5.5%以上の利回りとなっているため、東京都よりも1.0%高い傾向にあります(いずれも比較対象は駅近物件)。地方都市の利回りが良い要因として挙げられるのは、シンプルに物件の購入価格が安く済むためです。しかし、利回りだけで購入を検討した場合は地方にメリットがあるものの、地方にはその他リスクがあることを把握しなければなりません。

東京都の駅近ワンルームマンションの平均利回り

日本不動産研究所が2017年に発表した「不動産投資家調査」によると、都内で人気となっている城南エリアにおけるワンルームマンションの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%となっています。次いで人気の城東エリアの期待利回りは4.8%、取引利回りは4.5%です[1]。

このように東京都の駅近ワンルームマンションを神奈川県の利回り(約5%)を比較すると、大きな開きこそないものの低い水準にあることがわかります。

参考[1]: 一般財団法人 日本不動産研究所:第 36 回 「不動産投資家調査」(2017 年 4 月現在)の調査結果

神奈川県のマンション経営のポイント

利回りはマンションを経営するうえで重要な判断材料のひとつであることに間違いありませんが、利回りだけで購入することは失敗する原因になります。マンション経営をスムーズに行うためのポイントをいくつかまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

3つの利回りを理解する

マンション経営から安定した収入を得るためには、利回りからさまざまな予想をすることが重要になります。利回りは1年あたりの投資金額に対する収益の割合です。利回りは以下の3つがあるので把握し、チェックする習慣を身につけましょう。

表面利回り(総投資下資本総収益利回り)

想定される年間の家賃収入を物件購入価格で割って計算する方法。諸経費を考慮する必要がないので簡単に計算できるものの、正確な数値は求められない。

計算方法:想定される年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

実質利回り(総投資下純収益利回り)

年間の家賃収入から諸経費を引き、物件の購入価格に諸経費を足した額で割って計算する方法。計算に手間はかかるものの、正確な数値を求められます。

計算方法:(想定される年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本手取額利回り)

現金手取額を自己資本で割って計算する方法。借入金などを除くものの、自己資本に対する利回りを求めることができ、その他商品との比較時に活用されます。

計算方法:現金手取額÷自己資本×100

理想的なマンション経営の利回り

マンション経営などの不動産投資をするうえで注目しなければならない「表面利回り」は、物件価格が安く、家賃が高いと高くなります。基本的にバランスを意識して選択することが重要になりますが、理想的なマンション経営の利回りは約3%と言われています。

おそらく3%という数値を見て「それは低すぎる」と思われた方がほとんどでしょう。しかし、同数値を理想とする理由は常に高い利回りに頭を悩ますのではなく、空室率を第一に考え、さらに継続的に家賃収入を得ることが何より重要だからです。

たとえば同じエリア内にもかかわらず物件価格が安い物件があるかと思います。仮にあなたが同エリアでマンション経営をする段階にあるとき、多くの人はエリアが同じなら家賃も他物件と同じくらいにすればいいと感じるはず。そうなると利回りは高くなりますが、重要なことは入居者が入りやすい物件に投資するということになります。

安定した家賃収入を得るためには利回りが約3%と低く、入居者が契約しやすい物件を探すことを優先するといいでしょう。

プロの手を借りる

マンション経営を成功させるためにはノウハウはもちろんのこと、さまざまな専門知識が必要になります。メリットとデメリットそれぞれを理解するだけでなく、リスクマネジメントや適切な物件選びを行うことが重要です。

いずれにしてもマンション経営で不安を抱えているなら、手厚いサポートが受けられる管理会社などその道のプロに相談することをおすすめします。マンションなどの利回りに対する考え方をはじめ、経営に欠かせない情報や知識など適切なアドバイスを受けることができます。

マンションの土地活用でおすすめの建築会社を比較信頼できるパートナー選びはこちらからマンションの土地活用でおすすめの建築会社を比較本当におすすめできるプロはどこ?信頼できるパートナー選びはこちら
コンテンツ一覧
TOPへ戻る