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埼玉県のマンション利回りの現状と経営のポイント

埼玉県のマンション利回りの現状と経営のポイント

一般的に、安定した利益を得られると言われるマンション経営。しかし、確実に利益を得られるわけではありません。埼玉県でマンション経営を考えている方は、利回りを意識しましょう。埼玉県のマンション利回りはどれくらいなのでしょうか。また、マンション経営ではどのような点に注意すればよいのでしょうか。これらについて詳しく解説いたします。埼玉でマンション経営を検討中の方は確認しておきましょう。

埼玉でマンション経営をする時に知っておきたいこと

平均利回りはどれくらい?

埼玉でマンション経営をするにあたり、最初に気になるのが利回りです。埼玉のマンションの利回りはどれくらいなのでしょうか。

埼玉でのマンション経営の平均利回り

LIFULL HOME’Sが運営する「みえる!賃貸経営」によると、2019年3月時点の埼玉県の平均利回りは8.5%です。埼玉の人気エリアの利回りは次のようになっています。

  • さいたま市大宮区:6.1%(区分マンション6.5%、一棟アパート6.3%、一棟マンション6.0%)
  • さいたま市浦和区:7.1%(区分マンション7.3%、一棟アパート-%、一棟マンション6.4%)
  • 川口市:7.3%(区分マンション8.2%、一棟アパート7.1%、一棟マンション7.2%)
  • 川越市:8.6%(区分マンション10.4%、一棟アパート8.0%、一棟マンション8.0%)

関東の平均利回りは6.9%です。埼玉県は、関東の中では利回りの高い県と言えるかもしれません。ちなみに、関東に属する都県の平均利回りは次の通りです。

  • 東京都:5.7%
  • 神奈川県:7.6%
  • 千葉県:8.6%
  • 群馬県:12.5%
  • 栃木県:12.3%
  • 茨城県:12.1%

利回りだけで見ると、埼玉県は千葉県とほぼ同じ水準です。

利回りの意味と計算方法

埼玉の平均利回りを確認しましたが、利回りとはどのような意味なのでしょうか。埼玉でマンション経営を考えている方は、利回りの意味も押さえておきましょう。

利回りは、不動産投資の収益性を評価する時に用いられる指標です。「総投資額に対する年間賃料収入の割合」を意味します。つまり、「どれくらい儲けられる物件か」を表します。利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。それぞれの計算式は次の通りです。

  • 表面利回り(%)=年間賃料収入÷総投資額×100
  • 実質利回り(%)=純収益÷×総投資額100

※純収益=年間賃料収入-諸経費

年間賃料収入を総投資額で除する点は同じですが、実質利回りは年間賃料収入から諸経費を引いた純収益を用います。不動産経営には、管理費や火災保険料、固定資産税、都市計画税などがかかるからです。よって、実質利回りの方が物件の収益性を正確に測れるとされています。ただし、諸経費がわからないと求められないので、投資用物件情報サイトなどでは表面利回りを用いています。

利回りが高いほど物件の収益性は高いと評価できますが、想定通りの年間賃料が得られる保証はありません。計算式からわかる通り、同じ年間賃料収入であれば物件価格が安いほど(物件の人気がないほど)利回りは高くなります。マンション経営を検討する時は、利回りのほかに物件の人気などを考えることも重要です。

人気のエリアはどこ?

賃貸マンションの人気は、同じ埼玉県であってもエリアにより異なります。埼玉県の人気エリアを紹介します。

川口市エリア

埼玉県で2番目に大きな市です。埼玉県の南東部に位置します。隣接する自治体は、さいたま市・越谷市・戸田市・草加市・蕨市・東京都足立区・東京都北区です。足立区・北区と隣接していることからわかる通り、東京都への玄関口となっています。都心からの距離はわずか10㎞~20㎞です。アクセスの良さを活かし、東京のベッドタウンとして発展しています。

市内には、「JR東日本・京浜東北線、武蔵野線」、「埼玉高速鉄道・埼玉高速鉄道線」が走っています。中心駅であるJR川口駅から都心への所要時間は、新宿駅20分程度、東京駅32分程度、品川駅35分程度です。ちなみに、東京駅、品川駅へは乗り換えなしで行けます。

都心へのアクセスが非常に良いので、埼玉県の中でも人気のエリアとなっています。

さいたま市エリア

埼玉県で最も大きな市です。埼玉県の南東部に位置します。隣接する自治体は、川口市・上尾市・朝霧市・川越市・戸田市などです。市内には、「JR東日本・宇都宮線、高崎線、湘南新宿ライン、京浜東北線、埼京線、武蔵野線、川越線」、「東武鉄道・野田線」、「埼玉高速鉄道・埼玉高速鉄道線」、「埼玉新都市交通・伊奈線」が走っています。

市内の主要駅は、大宮駅と浦和駅です。大宮駅周辺は商業エリア、浦和駅周辺は行政エリアとして発展しています。大宮駅からの都心への所要時間は、新宿駅34分程度、東京駅35分程度、品川駅45分程度。浦和駅からの都心への所要時間は、新宿26分程度、東京駅30分程度、品川駅37分程度です。

市内に遊べるスポットがある上、都心へのアクセスも良いので、さいたま市は埼玉県で人気のエリアとなっています。

川越市エリア

埼玉県の南西部に位置します。さいたま市・川口市に次いで、埼玉県で3番目に大きな市です。さいたま市・所沢市・狭山市などと隣接しています。市内には、「JR東日本・川越線」、「西武鉄道・西武新宿線」、「東武鉄道・頭部東上本線」が走っています。中心駅である川越駅から都心への所要時間は、新宿駅49分程度、東京駅60分程度、品川駅70分程度です。

川口市・さいたま市に比べると都心へのアクセスはやや劣りますが、川越市には両市にはない魅力があります。川越藩の城下町としてにぎわった市の中心部には、当時の面影を残す建物が建ち並んでいるのです。貴重な街並みを残す川越市は、年間600万人が訪れる観光都市として発展しています。

都心へのアクセスが良い上、観光都市としての魅力も持ち合わせているので、川越市は埼玉県で人気のエリアとなっています。

家賃相場と空室率

LIFULL HOME’Sが運営する「みえる!賃貸経営」によると、2019年3月時点の埼玉県・賃貸用物件の空室率は、18.4%です。関東の空室率は17.4%なので、空室率は関東の平均と大きく変わらないと言えそうです。

同じく、LIFULL HOME’Sが運営する「みえる!賃貸経営」によると、2019年3月時点の埼玉県・家賃相場は次のようになっています。

  • 1R/1K/1DK:55,900円
  • 1LDK/2K/2DK:71,800円
  • 2LDK/3K/3DK:82,200円
  • 3LDK/4K/4DK:101,100円

埼玉県の中では、さいたま市大宮区とさいたま市浦和区の家賃相場が高いようです。関東の家賃相場も紹介します。

  • 1R/1K/1DK:72,000円
  • 1LDK/2K/2DK:105,300円
  • 2LDK/3K/3DK:113,800円
  • 3LDK/4K/4DK:128,900円

空室率・家賃相場とも、景気の影響などで変動します。ある程度、時間をかけて変動を追っていくと、埼玉の傾向が見えてくるかもしれません。

埼玉でマンション経営をするメリットとデメリット

続いて、埼玉県の特徴から考える埼玉でマンション経営をするメリットとデメリットを解説します。

メリット

埼玉でマンション経営をする最も大きなメリットは、一定の需要を見込めることです。交通の便が良い埼玉は、東京のベッドタウンとして人気を集めています。よって、他の地方都市に比べると高い需要を見込めます。もちろん、都心部に比べ物件の取得価格を抑えられる点も見逃せません。

所得が安定している賃借人を見つけやすい点もメリットとして挙げられるでしょう。働き口が豊富なので、質の高い賃借人を確保しやすいといえます。安定したマンション経営を行なう上で重要なポイントです。

以上のほかでは、出口戦略を描きやすい点もメリットとして挙げられます。都心部へのアクセスが良い物件は、資産価値が下がりにくいと考えられます。だから、売却などの出口戦略を描きやすいといえます。

デメリット

東京近郊の都市という面で考えると、埼玉県のライバルは神奈川県になります。神奈川県には、川崎、横浜などの人気エリアがあります。消費者に神奈川県と比較されると、やや厳しい面があるかもしれません。もちろん、物件の築年数にこだわることなどでこのデメリットは補えますが、築浅物件もいずれはその特徴を失います。築年数が古くなると、神奈川県の賃貸物件と競争しづらいケースがあるので注意しましょう。

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